Краткосрочная или долгосрочная аренда
Приветствую Вас, Гость Понедельник, 05.12.2016, 03:30
RSS

Меню сайта

Мини-чат
200

Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 1

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Форма входа

Поиск

Календарь
«  Декабрь 2013  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031

Архив записей

Друзья сайта
  • Официальный блог
  • Сообщество uCoz
  • FAQ по системе
  • Инструкции для uCoz

  •   
    Главная » 2013 » Декабрь » 31 » Краткосрочная или долгосрочная аренда
    14:51
     

    Краткосрочная или долгосрочная аренда

    Краткосрочная или долгосрочная аренда

    1. Хотел бы посоветоваться со специалистами или людьми, имеющими опыт. Что лучше сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду?

      На мой взгляд,

      Плюсы краткосрочной сдачи:
      - более выгодно
      - есть некоторые неэкономические плюсы по сравнению с долгосрочной сдачей (ниже)

      Минусы:
      - возможность попасться на проверку (хотя я не слышал об этом ни разу) (как здесь прочитал противопожарная сигнализация, книга жалоб и предлоений, … (хотя это же все можно сделать))
      - больший износ

      Плюсы долгосрочной сдачи:
      - не нарушаем законы
      - меньший износ

      Минусы:
      - меньшая прибыль
      - (!!!) сам столкнулся с такой ситуацией, что если жилец не хочет выезжать (при этом неважно платит или нет) и, тем более, у него есть дети, выселить его невозможно. полиция на его стороне. пришлось выселять методом убеждений. агентство просто отказалось от своего процента и расторгло договор.

      Может есть еще какие-либо нюансы? Кстати, не забыли заполнить декларации, ув. владельцы недвижимости?

    2. При краткосрочной аренде, жильё можно сдавать вполне легально, если площадь расположена в апартотеле. Насчёт износа, в общем-то, верно. Кроме того, есть ещё такой фактор как стабильность заработка. По поводу “невозможности выселить” – тут дело в правильном заключении контракта.

      Интересны и другие мнения. Очень острая проблема в последнее время.

    3. Кто-нибудь, кто сдавал недвижимость хотя-бы в течение года, считал рентабельность сдачи? Какова чистая прибыль ?
      Не проще и выгоднее деньги в банк положить под 10-12% вместо покупки апартаментов для сдачи в аренду?
      И не иметь хлопот с поиском жильцов, уборкой, заменой испорченной обивки и сломанной мебели, заменой замков из-за потерянных ключей, периодическим ремонтом этой самой недвижимости, проверками, штрафами и т.д. ?

    4. Я – за краткосрочку. Не такой уж там и износ, чтобы так переживать. Народ, в своём большинстве, всё равно селится адекватный. По нашему опыту, телевизоры из окон ещё никто не выкидывал, костры в гостиной не разводил. Ну разобьют стакан иной раз. Чаще наоборот. Сломают торшер – поедут в магазин и сами купят новый. Опять же можете брать страховой депозит евро 300, тоже народ дисциплинирует.
      Долгосрочка имеет риск не адкеватных людей. Как только они перестают платить, с ними ничего не сделаешь. Я лично проходил через один такой случай в Лос Гигантесе. Благо заключил контракт на 6 месяцев. Согласен, есть правильные контракты, но суд все равно всегда остается на стороне квартиросъемщика, чтобы не создавать прецедентов. Увы. Мой клиент после этого вообще зарекся сдавать сови квартиры в долгосрочку.
      Я считаю, что лучше деньги чем их отсутствие. Поэтому я предпочитаю получать деньги с краткосрочки, пусть с возможными потерями за счет амортизации, но получать. Чем не получать ничего, не иметь возможности попасть в свою собственную квартиру и бояться потом сдавать ее другим арендаторам.

    5. Олег,
      К сожалению, у нас в Испании нет вкладов под 10-12% годовых. Раньше дай Бог 4% давали, с 1 января 2013 года процент по вкладам на год – 1,75%, на два года – 1,95%. Смех! Даже испанские ценные бумаги в лучшие свои годы давали процентов 15%, я одно время занимался. А мы предполагаем ведение дел именно в Испании.
      Я всегда говорю, что не нужно делать бизнес из покупки и аренды квартиры на Тенерифе. Рентабельность будет 5-6%. Квартиры здесь покупаются для чего-то большего: возможности получения ВНЖ, для диверсификации вложений, для вывода денег из России (печально, но факт), для того, чтобы всегда иметь свой угол за границей, куда всегда есть возможность приехать, когда и с кем захочешь, за возможность иметь стены, которые у тебя никто и никогда не отнимет, потому что твоя собственность гарантируется европейскими законами! Не арабскими, где шейх может завтра перекроить весь уклад страны, и не азиатскими, где завтра может случиться революция и всё национализируют. Европейские гарантии и законы о частной собственности – самые стабильные в мире. Для этого люди покупают здесь недвижимость.
      А бизнес с аренды на Тенерифе делать не нужно. Хотите именно бизнес – лучше купите квартиру в Москве. Это я говорю ВСЕМ своим клиентам, чтобы никто не питал иллюзий. Поэтому мои клиенты к аренде относятся нормально, адекватно. Все понимают, что капиталов здесь не заработаешь. Но! Покрыть текущие расходы на содержание своей квартиры – покроешь. Людям же важно, чтобы купленная квартира не требовала потом вложений. Не доила тебя каждый год на пару тысяч евро. Когда этот вопрос решается арендой, многих это полностью устраивает. По крайней мере, лично я отношусь к покупкам недвижимости за границей точно также. Потратил 100 тысяч или пол-миллиона или миллион. И всё. Потом хочется, чтобы последующих вливаний объект не требовал. Если я амортизирую все свои расходы арендой, я заплачу надежному агентству и пусть оно решает мне вопросы амортизации. Именно поэтому покупка недвижимости всегда лучше покупки машины или яхты. Те нужно содержать, постоянно ремонтировать, но железяки всегда остаются железяками, и в конечном счете стареют, теряя в цене. Недвижимость, не смотря на все кризисы, всё равно всегда дорожает. Возьмите тот же Боринкен в Лас Америкасе. Комплексу 37 (!) лет, но он работает, сдаётся, заселён, люди едут, в бассейне купаются, а самые плохие студии стоят 55 тысяч евро.

    6. Долгосрочка хороша, когда вы нашли хороших с виду жильцов, сами не предполагаете жить на Тенерифе в течении ближайшего года, не хотите никого делать управляющим. Просто сдать – забыть и только получать деньги. Тогда это просто идеальный вариант.

    7. Спасибо всем большое за мнения. Если будут еще, очень интересно почитать.

      Пока лично я (если кому-то интересно), тоже склоняюсь к краткосрочке. Вопрос в том, чтобы найти клиентов (через агентство, конечно). Дмитрий прав, долгосрочная сдача хороша, когда живешь далеко и, вроде, если приличные клиенты “надолго”. Но опять же, мне пришлось прилетать, потому что человек перестал платить, брать трубки и пр., сделал долг по телефонии (он регистрируется на квартиру, причем им самим) и пр., и самому с ним разбираться. Хорошо, что удалось. С полицией связываться бесполезно, они на стороне квартиросъемщика, с судом тоже (дорого (давокат), долго (несколько лет) и не факт что выиграешь. Меня просто отговорили знакомые)). И согласен с Антоном, поскольку жилье действительно лучше где-то покупать для чего-то большего (в моем случае так) и с помощью сдачи лишь покрывать текущие расходы, ну и еще чуть-чуть. Амортизация не пугает, Антон. Вопрос лишь в том, что надо быть готовым в случае переезда делать капремонт. Все объекты, которые сдавались в краткосрочку, сдавались в двух случаях, – либо последующая продажа, либо никогда в ней не жить. Ну а деньги под процент в испанский банк или банк в Испании (как и в России), можно вкладывать только лишь имея там знакомых. Либо до страховой суммы, выплата которой гарантирована гос-вом. Иначе…

      Если есть еще мнения, буду очень благодарен.
      Антон, под сдачу объект уже переслал в Ваше агентство. Желательно краткосрочка. Лена опять не отвечает. Эхххх….

    8. Леонид,
      Боюсь, мы не сможем Вам помочь с арендой. Мы не берем объекты в Callao. На них нет спроса, к сожалению.

    9. Антон, спасибо за информацию.

    10. Как по мне так краткосрочка подходит только если сам непосредственно проживаешь на острове и занимаешься этим лично. Если проживаешь дистанционно, то больше подходит долгосрочка. Живя на острове можно самому делать уборку и присматривать за квартирой. Два-три часа в неделю под уборку найдет каждый. Если платить нанятой уборщице по 30-40 евро каждую неделю, то за год набегает приличная сумма.
      Сломалась розетка или еще какая мелочь по дому – пришел сам и починил. Если живешь в Москве, то вместо тебя приходит местный электрик/сантехник и т.д., который все сделает, но не за спасибо конечно. И так только успевай раскрывать кошелек всем отстегивать.
      А живя на острове квартирантов можно находить самому и не платить комиссию агенту.
      Опять же квартирантов можно привозить лично из аэропорта. Это 20-25 евро в одну сторону. Бензин под собственные нужды бесплатный будет.
      Вообщем курочка по зернышку…и сыта бывает )

    11. По поводу “искать квартирантов самому” – если имеется ввиду через интернет, то это опять же почти те же агентства. Всё-таки лучше, как уже говорилось ранее, раздавать и писать по поводу сдачи в аренду везде куда только можно (только так покупатель сможет выйти на вас), причём вести календарь занятости в google calendar и раздавать его всем сайтам/агентам (на многих сайтах связанных с арендой есть возможность автоматической синхронизации календаря… недавно, занимался доработкой такой штуки в 9flats.com, так что советую).

    12. В продолжение темы – а где узнать список сайтов таких объявлений по Тенерифе? Да и Google-календарь, синхронизированный с таким сайтом, – вещь неплохая.

    13. Добрый день.
      Имею схожую проблему по невозможности выселения арендаторов, контракт был на 6 мес, коммунальные выросли в 2-3 раза.
      Пожалуйста помогите советом что делать?
      Перестали платить! на контакт не идут… планирую подавать в суд, но для этого необходимо лететь и убивать время….

      Заранее благодарен за советы и примеры из практики.

    14. Александр, добрый день
      Мой опыт и консультации показали, что подавать в суд практически бесполезно. Суды длятся несколько лет, нужно оплачивать адвоката, судебные расходы и… далеко не факт, что суд будет выигран. Как уже писал выше и полиция, и суды очень часто встают не на сторону законного владельца, а на сторону съемщика (при всей абсурдности такой позиции). особенно усложнится ситуация, если вместе с ними проживают дети.

      Я избрал для себя следующую схему – приехал, поговорил, результат 0. приехал снова, поговорил, результат 0. ездил несколько раз. нашел родственников съемщиков, которые могли бы оплачивать аренду. поговорил с ними. что-то качнулось. потом сказал жильцам, что если не выедут и не будут платить, то сам въеду к ним и буду жить вместе с ними. этим и убедил. взяли неделю и выехали. остались должны немного за коммуналку. главное, чтобы не поменяли ключи от дома (иначе это взлом), не входить в дом без съемщиков (иначе могут обвинить что украли вещи) или входить в присутствии независимых свидетелей и не выходить (чтобы не обвинили опять же в краже).

      Может есть другие способы, но у меня было 2 недели на решение вопроса и нежелание тратить деньги на решение проблемы.

    15. Правительство Испании создаст реестр недобросовестных квартиросъемщиков.

      Правительство создаст Реестр окончательных решений о неуплатах аренды, в который будут внесены данные обо всех осужденных за это нарушение гражданах, выселенных в судебном порядке или по арбитражному постановлению из-за невыполнения обязательств оплаты.
      Судебный секретарь или компетентные органы арбитражного суда будут обязаны предоставлять информацию – хотя не уточняется, какую именно, – об этих людях в реестр, к которому будут иметь доступ владельцы недвижимости, желающие подписать контракт аренды, будь они как физическими, так и юридическими лицами. Для того чтобы ознакомиться с данной информацией, они должны представить предварительный контракт аренды, в котором прописан возможный съемщик, после чего они получат доступ к ограниченным данным, касающимся только этого арендатора.
      Целью является, как говорится в поправке, профилактика и контроль, повышение безопасности арендодателя, который вынужден идти в суд, а также предотвращение ситуации, когда те, кто выставляет недвижимость на рынок, должны иметь дело с теми, кто уже вынуждал арендодателя обращаться к судебной или арбитражной помощи.

    16. Хороший способ!!! В России есть реестры недобросовестных плательщиков, реестры должников и пр. Однако, это частные инициативы. Может на форуме такой раздел создать?

    17. Леонид,
      “…сказал жильцам, что если не выедут и не будут платить, то сам въеду к ним и буду жить вместе с ними..” – просто гениально! Пять баллов! )))

      Олег,
      Спасибо за новость. Инициатива правительства похвальна. По большому счету, это тоже самое, что черный список неплательщиков ипотек у банков. По номеру НИЕ у иностранцев и ДНИ у испанцев любой банк может запросить требуемую информацию у Банка Испании. То есть схема не нова и опробована. На мой взгляд, начинание правильное.

      Леонид,
      По поводу того, чтобы сделать что-то подобное на форуме, не поддерживаю. Все-таки у государства информация проверенная и достоверная, а на форуме будет большая вероятность субъективности информации. Здесь никто не будет застрахован от поклёпа. Напишут, что Антон Сорокко злостный неплательщик аренды и пойди потом докажи, что это не так.

    18. дайте пожалуйста ссылку по поводу реестра.

    19. Александр
      Насколько я понимаю, здесь не очень поощряются ссылки на сайты схожей тематики. Напишите свой е-мейл.

    20. Да, вот ссылка. neftclub.spb.ru

      Согласен с Антоном. Конечно, долг нужно подтверждать. Например, на сайте, по кот. прислал ссылку, требуют: договор, акты выполненных работ, подтверждение задолженности по бух учету, претензионное письмо должнику, исковое и пр. Причем должник может предоставить документы, подтверждающие оплату и инф-я может быть убрана или отражено то, что в отношении должника предоставлена недостоверная инф-я (в случае своевременной оплаты). И так далее. Это просто пример.

    21. ссылка вроде не та, только инфо о нефти и бензине!
      есть ли какая либо ссылка на испанский сайт? поскольку пугать арендаторов( international) новостью из РФ бесполезно.

    22. Александру Федотову

      Вот ссылка на информацию о Создании в Испании реестра недобросовестных квартиросъемщиков:
      www.abc.es/economia/2013020...

      (Спасибо Ольге с сайта spain4you)

    23. Александр,

      там есть раздел “Должники”. просто не знаю как скопировать

    24. Антон, а вот интересно. Вы говорите, что рентабельность покупки и последующей сдачи жилья 5-6 процентов за вычетом амортизации и так так далее. И это не бизнес. Ну а почему не бизнес. где еще можно получить 5-6 процентов в евро ежегодно ? Пример банков российских не предлагать. Вообще вклады в банк это самообман, … инфляция в зоне евро и сша 2-2.2.5 процента в год, в России от 8 процентов и нестабильность. Живя на проценты от вклада, вложенные деньги все равно дешевеют и за 10 лет у нас остается только 80 процентов покупательной способности того, что осталось в банке. А квартира если не дорожает, то и не дешевеет, если конечно не куплена на каком-нибудь пике спроса. В Москве покупать квартиру с целью последующей сдачи … это 3-4 процента дохода. Так почему Тенерифе не вариант вкладывать свободные деньги с цель сохранения денег и поднятия как вы говорите 5-6 процентов. Получается выгодней чем где либо. А еще и приобретается возможность въезда как владельца недвижимости. Вон информация, что в 2013 году Испания при инвестировании в недвижимость в размере 160.000 евро планирует давать временный вид на жительство.

    25. Сергей,
      Я просто знаю людей, которые в России имеют рентабельность с аренды в 15%. И это не с коммерческой, а с жилой недвижимости.
      Покупка здесь, помимо всех перечисленных Вами плюсов (хотя закона о 160 тысячах евро я бы уже не ждал!), это ещё и способ диверсификации вложений. Что-то дома, что-то за границей.
      Суть моих реплик выше – не нужно рассматривать покупку квартиры здесь, как источник хорошего гарантированного дохода. Некоторого дохода – да. Но не более того. Есть способы заработать больше и с большей отдачей вложить деньги. В бизнес, в акции, в землю.

      PS О законе о 160 тыс. мы говорили в теме “Что требуется для получения ВНЖ?” – www.tenerife.ru/forum/prope...

    26. Согласен … надо было вовремя покупать квартиры … акции бы вычеркнул из списка … а так абсолютно правы.

    27. Квартиры покупать никогда не поздно. Были бы деньги.

    28. с той целью, которая здесь обсуждалась в какой то момент – поздно. Обсуждалась покупка квартиры с высоким арендным ожиданием. В Москве таких квартир не осталось.

    29. Так что ж тогда получается: 5-6% в год. Видел на сайте у вас студии по 60-70к евро. При таком заработке получится чистая прибыль 300-350 евро в месяц, в лучшем случае. СтОит ли оно того, вообще? Кажется нет.
      Надо поискать другие страны с более выгодным вложением в недвижимость. Лондон в Англии, например.

    30. Давайте вместе попробуем найти страны с арендным потенциалом выше 6 процентов … вы первый … с реальными объявлениями

    31. www.telegraph.co.uk/propert...
      вот средняя по одному из районов Лондона.

    32. Для Леонида. Я бы не принимал на веру обозначенные 7,3%. Определенная погрешность в 15-20 процентов долна закладываться в любом случае. Выйдут те же 6.

    33. Во первых Вы нашли самое выгодное предложение по соотношению. Все остальные предложения около 6 и ниже. Как то не очень вериться, везде 6 и вдруг 7,6 процента. Больше смахивает на рекламный ход.

      во вторых

      Практически все жилье в Великобритании имеет счетчики не только на электричество и газ, но также и на воду, поэтому сумма коммунальных платеж зависит от того, сколько человек проживает в квартире, и как именно они пользуются отоплением, водой и электричеством. Ниже ориентировочные суммы коммунальных платежей на примере семьи, живущей в трехкомнатной квартире:

      Газ – 30-60+ фунтов в месяц
      Электричество – 30-60+ фунтов в месяц
      Вода – 200 – 400 фунтов в год
      Страхование имущества – от 30 фунтов в месяц
      Интернет – от 12 фунтов в месяц за безлимитную ADSL линию
      Телефон – от 12 фунтов в месяц за аренду линии + стоимость звонков
      Обязательная телевизионная лицензия – 140 фунтов в год
      Спутниковое/Кабельное ТВ – пакеты от 15 фунтов в месяц
      Не забудьте о муниципальном налоге (Council Tax), плате за обслуживание (Service Charge)

      ну вычитаем счетчики … если они висят на арендаторе.

      но страхование то вы оплачиваете, да и налоги.

      Думаю не меньше 1000 фунтов в год.

      В отличие от других стран, в Великобритании нет ежегодного налога на владение собственностью. Тем не менее, владельцу и даже арендатору недвижимости надо платить муниципальный налог (Council Tax), который идет на содержание полиции, школ, уборку улиц. Сумма устанавливается муниципалитетом и может резко отличаться даже в пределах одного города – от 200 до 2 500 фунтов в год. Владельцам почти всех квартир необходимо платить за обслуживание здания (Service Charge), это более высокие расходы, – от 1000 до 10 000 фунтов в год. При покупке нужно сразу уточнить размер этого платежа, который полностью идет на эксплуатацию недвижимости.

      ну получаем около 2000 фунтов в год расходов по минимуму которые висят на собственнике.

      16800 минус 2000 … 14800 и там делим на стоимость объекта = 6.66 процента

      Я не знаю, включены ли эти деньги в доход, который указан в объявлении, или еще их надо вычесть. Но в Москве налоговые расходы и квартплата не включаются обычно в стоимость объявления об аренде. И практически всегда платятся собственником
      Но поверьте, я занимаюсь финансами … 7,6 процента чистыми это очень выгодное вложение … я не очень верю в такой доход. Любой человек, которому надо разместить деньги, сберечь и приумножить, будет счастлив так разместить деньги. А таких людей миллионы. Так почему же это объявление висит минимум с 8 августа 2012 года ?

    34. Инвестирование в недвижимость Тенерифе в наше время тотального обесценивания бумажных денег и инфляции действительно
      имеет смысл. Лично меня больше привлекает схема применения ипотеки с выплатой ипотечных взносов из доходов от аренды.
      Пример такой.
      Студия с высоким потенциалом для сдачи в аренду стоит порядка 80-85 тысяч.
      Расходы на оформление ипотеки вместе с расходами на покупку составят грубо 10% от стоимости.
      То есть всего надо 90 тыс.
      Берем 45 тыщ в банке как ипотеку на 15 лет. Остальные 45 тысяч – личный капитал.
      Сдаем в долгосрочную аренду. Аренда студии в востребованном комплексе будет стоить 600 евро/месяц.
      Месячный взнос по ипотеке – 333 евро.
      То есть 600 евро хватит и на погашение ипотеки и на коммунальные расходы, годовую страховку имущества и местный налог.
      В итоге получается, что через 15 лет в полное право собственности переходит недвижимсоть купленная за полцены.
      Половину цены выплачивают арендаторы.
      Потом продаем и получаем до 30-40% чистой прибыли (в случае если цены на недвижимость вырастут – еще больше)
      или продолжаем сдавать в аренду получая постоянный, пассивный доход.

      В Лондоне аналогичная схема врядли сработает.
      Я как-то делал подобные вычисления вместе с другом живущим там уже 15 лет.
      Получалось что доходов от аренды хватает только на покрытие interest repayment по ипотеке.
      На capital repayment не хватало.
      По словам друга большинство людей покупая квартиры в Лондоне
      с примением ипотеки платят именно взносы по процентам (interest repayment).
      И вообще цены на недвижимость в Лондоне на порядок выше канарских. Обычный уан бедрум
      в спальном районе стоит 160-200 тысяч фунтов.

    35. Хорошая тема поднялась. Сразу возникли вопросы:

      1. А где в расчете уплата налогов ?
      2. Кто Вам сказал, что за 80-85к можно за 600 спокойно сдать ?
      3. Кто Вам сказал, что банк даст разрешение сдавать недвижимость ?
      4. Что Вы будете делать если арендаторы не найдутся 1-2-3-4-5-6 месяцев ?

      Еще напишу как придумаю ;)

      Придумал:

      Не забываем о проблемах связанных с выселением “плохих” жильцов из недвижимости заложенной в банке
      Так же в суммах не учтено обслуживание недвижимости, такие как текущий ремонт, амортизация бытовой техники.
      Так же не учтена сумма за которую будут работать Ваши “наблюдающие”

      В целом схема с ипотекой прекрасно работает например в Москве даже с текущими ценами где есть очень хорошие районы с маленькими площадями и 110% арендным потенциалом. А если сделать минимальную косметику, так и драка будет перед подъездом. ИМХО ипотечная схема на Тенерифе малопригодна из-за множества подводных камней которые нельзя игнорировать в правовом государстве.

    36. Отвечаю на второй вопрос седьмого билета … в основу работы синхрофозотрона…тьфу! ))
      Короче, банк возражать не будет при условии, что недвижимость находится в комплексе имеющем официальную,
      туристическую лицензию. Получить 600 евро/месяц за студию можно, так как именно такие ставки по аренде сейчас в этом популярном
      комплексе. Оснований не доверять человеку от которого я имею эти данные – у меня нет. Он местный и является брокером
      по аренде недвижимости уже долгое время. Клиентов у него море и найти подходящих квартирантов в сжатые сроки для
      него не составляет труда.

      Теперь математика:

      Доходы (год): 12*600 = 7200 Евро/год (брутто)

      Расходы (год) :

      Банковские взносы: 3996
      Коммуналка 1440
      Агентское вознаграждение 660
      IBI Tax 200
      Страховка 180
      Вывоз мусора 100

      Итого доходов: 7200
      Итого расходов: 6576 Евро

      Разницы 624 евро вполне хватит на амортизацию. Этого даже много.
      За эту сумму можно покупать по новому холодильнику и телевизору каждый год.

      Риск что недвижимость будет стоять без аренды несколько месяцев конечно есть,
      но он зависит от того в каком месте вы купите объект. Место должно быть популярное
      и востребованное. Договора на долгосрочку как правило не заключаются на 1-2 месяца.
      На полгода-год как правило. Это сводит к минимуму возможный простой.

    37. Т,е, я правильно понимаю у Вас есть реально предложение в таком комплексе за 80-85к купить недвижимость ?
      По поводу того, что банк разрешит – это официальная информация (что скажет Антон и Роман ?) или тоже ответ знакомого ?
      Я не знаю условий ипотек и Испании, но в РФ практически во всех ипотечных договорах написано, что владелец должен получить согласие банка на сдачу недвижимости в аренду. Я ниразу не слышал, что-бы кто-то смог такое получить да и в РФ не обязательно исполнять условия договора. По практике банки не хотят ничего слышать об возможности хоть малейшего намека на проблемы с недвижимостью которая находится у них в залоге. В случае проблем с жильцами как я тут читал банк будет 3тьей стороной в судебном процессе который еще не известно в чью пользу будет ну и т.д. А дальше наверняка есть пунктик в договоре, что банк может потребовать досрочного погашения ипотеки. И остается такой покупатель с долгами и квартирантами которых не ясно как выгнать в правовой стране. ИМХО такая схема подойдет для краткосрочной аренды, когда снимают люди которые не знакомы с тонкостями законодательства и приехали как туристы лишь с целью отдыха на 1-2 месяца. Но в случае кратковременной аренды заполняемость уже точно не гарантируется.

      + А где в расчетах подоходный налог ?

    38. Друзья!
      Квартиру с ипотекой сдавать нельзя. Это очень четко указано в купчей на ипотеку.
      Почему? Потому что, банку потом будет сложно забрать квартиру (в случаи неуплаты), если есть контракт на аренду. Банку не нужны проблемы. Что делать? Только краткосрочная аренда. Здесь самая высокая вероятность того, что люди не останутся в квартире. Вопрос в том, что все сдают, чтобы амортизировать ипотеку. Вот и все. Дальше решать вам.

    39. Ну вот и правильный ответ ;)

      ИМХО более правильная покупка это недвижимость требующая ремонта. Если руки растут правильно, то можно за минимальные деньги привести квартиру в порядок, а вот потом уже ее сдавать. Потом ИМХО совершенно ясно, что квартира для сдачи и квартира для жилья это совершенно разные вещи по различным параметрам. Я давно уже смотрю форум и удивляюсь как люди могут сдавать свои вещи на которых спят из которых едят и пьют совершенно чужим людям которые не известно чем больны. Ну да это все лирика.

    40. Это один из тех многочисленных вариантов, когда де-юре якобы нельзя, а де-факто очень даже можно ))

      Возвращаясь к данной схеме погашения ипотеки.
      До кризиса 2008 года, когда ставки по аренде были высокие, она работала практически повсеместно.
      Сейчас только в больших мегаполисах а-ля Москва, Лондон, Париж и на тех немногих курортах с кгуглогодичным,
      туристическим сезоном к коим относится Тенерифе.

    41. Дмитрий, просто если кто-то из Ваших друзей/знакомых и т.д. по списку не попался на этом, это не значит что это рабочая схема! Я бы перед началом таких незаконных схем, сначала бы узнал, что сделает банк если узнает про такое, а еще хуже если попадется невменяемый жилец и устроит разборки в суде. Тем более Испания это Вам не РФ. Плюс Вы никак мне не скажете где в Ваших расчетах подоходный налог ? Ибо одно дело сдавать не платя налоги в краткосрочку (фактически нет бумажных документов), а другое дело с договором на долгий срок и вот тут можно еще добавить проблемы с налоговой.

      Плюс: Не забываем, что после судебной тяжбы договор пойдет в налоговую и там тоже захотят узнать “а где налоги друг?” Причем ИМХО опять же если попасть на 10 году ипотеки. то налоговая насчитает за все время плюс пени. Она не будет разбираться сдавал ли человек 9 лет до этого, это уже будет доказывать владелец недвижимости

    42. К вопросу об уплате налогов с доходов от аренды жилья.

      “Казначейство Испании намеревается жестко контролировать теневой рынок аренды жилья. В 2012 Налоговое бюро при помощи данных об использовании электричества обнаружило 4700 случаев получения незадекларированных доходов с аренды жилья. По мнению экспертов в Испании насчитывается приблизительно один миллион случаев сдачи в аренду жилья без уплаты подоходного налога, а это значит, что казна недополучает почти 3000 млн.евро. Казначейство подтвердило, что в некоторых областях около 75% доходов от жилья, сдаваемого в аренду, не задекларировано. В 2009 году сообщалось о 50% случаев получения доходов, скрытых от налоговой службы. В 2011 операторы электроэнергии стали отправлять в Казначейство данные о расходе электроэнергии в каждом доме. Налоговое бюро получило возможность сравнивать фактические данные об использовании электричества с данными, указанными в декларации владельцами данного помещения: живут ли там люди, или жилье пустует.”

    43. Я понял Вашу точку зрения, Михаил. Спасибо. В дальнейшие дискуссии вступать не буду )

    44. Дмитрий, пожалуйста не расценивайте мои слова как нападки на Вас. Просто я давно в этой теме и не все так просто, хотя недвижимость и законы Тенерифе мне не знакомы, хотя я думаю они плюс минус везде одинаковые. Я сам буду с 2 по 30 июля на острове и буду лично смотреть, что к чему. Почему-то последние лет 7 меня особенно сильно тянет на Тенерифе, но к сожалению приеду только первый раз. Если Вы будите на острове рад буду пообщаться.

    45. Михаил,
      Подоходный налог с нерезидентов 24,75%.

    46. Anton, А если на Юр. Лицо оформить там какие налоги будут со сдачи в аренду ? Может быть есть какие-то системы упрощенного налогообложения как в РФ 6% ? Возможна ли покупка недвижимости на Юр. Лицо которое зарегистрировано не в Испании ?

    47. Михаил, я был на острове много раз и уже имею там недвижимость. Сам живу в Евросоюзе, не в РФ.
      В июне быть не планирую, но в сентябре-октябре вероятно приеду. А Вам удачной поезки и отличного отдыха!
      Один раз приехав на Тенерифе – рискуете влюбиться на всю жизнь, как ни банально это звучит :)

    48. Михаил,
      Упрощёнка какая-то вроде есть. С юр лица налоги выше. Единственный плюс оформления на юр лицо в том, что при перепродаже объекта можно просто переписать акции компании на нового хозяина и избавить себя и покупателя от ряда налогов. Но есть большой минус. Вашей компании понадобится администратор, которым сам владелец не-резидент быть не может. Этот человек будет иметь право продать Вашу квартиру без Вашего ведома. Об администраторах и компаниях мы уже неоднократно говорили в теме про открытие бизнеса. Если интересно, загляните.

      На иностранное юр лицо покупку можно оформить без проблем.

    49. Михаил,
      По купле-продаже налоги и дальнейшие ежегодные налоги на недвижимость в любом случае взымаются по месту оформления сделки.

    50. Anton, Налоги на недвижимость конечно платятся по месту нахождения недвижимости! А вот доход от сдачи может же и в другой стране появляться где более демократичные налоги, например РФ ?

    51. Михаил,
      За доход, полученный в Испании, налоги оплачиваются в Испании. Именно поэтому иностранцев, владеющих недвижимостью в королевстве, обязывают ежегодно подавать декларацию о доходах в испанскую налоговую.

    52. что вы думаете о новом законопроекте?

      The new law is aimed at cracking down on the thousands of people who currently rent out their homes independently to holiday makers over the internet.
      www.thelocal.es/page/view/s...

    53. Raimonds,
      Думаю, что зря они всё это затеяли. В стране кризис, четверть рабочеспособного населения сидит на пособии (“паро” – вы это слово здесь часто будете слышать). Буквально вчера в школе встретил старого знакомого, директора отеля в Лас Америкасе. Спрашиваю: “Ну как дела, ты всё там же?” Он отвечает: “Уже нет. Сейчас работаю в самой крупной испанской компании – сижу на паро.” Я считаю, что если у кого-то есть возможность заработать на кусок хлеба арендой своей квартиры, купленной, скажем, в лучшие времена, или оставшейся от родителей, то почему не дать людям такую возможность? Помимо дохода частных владельцев, это еще свет, вода, работа уборщиц, электриков, сантехников и пр. Ремонт людям требуется, мебель. Всё какая то польза экономике.
      А в-вторых, думаю, что не смотря на сильное лобби со стороны отелей, законопроект ещё может быть вызван недовольством местных домовладельцев. Ведь арендодателями, особенно в туристической зоне, в последнее время всё чаще становятся иностранцы. В каком-то смысле, этим иностранцы отнимают хлеб у местных.
      Короче говоря, я против. ))

    54. Антон, так вот с тех кто платит честно налоги люди и получают свое “паро”, а не сидят пухнут с голоду! Если директора сократили, значит он просто был “слишком” эффективным менеджером ;) Ведь отель не закрыт, он продолжает работать и без него. ИМХО как показывает практика социальное государство ущербно, так как не стимулирует людей к конкуренции. Вот он сейчас будет сидеть на своем “паро” и радоваться жизни. В РФ все вопросы задают почему бензин дорогой, почему то и се в разы дороже… да все просто: из 86 миллионов трудоспособного населения, платят хоть какие-то налоги только 48 миллионов, 38 вообще не работают официально. Правда потом эти люди будут визжать, что они хотят пенсию и другие соц. гарантии

    55. Антон, по поводу уплаты налогов со сдачи вот какая схема пришла в голову: Сдавать и оплачивать квартиру через интернет, договор заключать по оферте, а счет на который переводятся деньги будет открыт на фирму которая открыта в другой стране, значит юридически и доход получен в той стране куда реально пришли деньги. Далее оплачиваете налоги на доход в стране где открыта фирма или вообще не оплачиваете если его нет ;)

    56. Михаил,
      Схем можно придумать много. Но лично я за то, чтобы платить налоги. Мне жить в этой стране.

    57. Антон, а я разве против того, что-бы платить налоги ? Налоги просто должны быть разумными! Я например в РФ плачу 6% и считаю, это не платить их грех! А если человек начинает понимать, что налоги не разумны, значит он их начинает оптимизировать и я не вижу ничего плохого в этом.

    58. Михаил,
      Цитата из Закона о “Налогообложении Нерезидентов” (оригинал здесь – www.agenciatributaria.es/st...):

      “Rentas de la propiedad inmueble:
      Los Convenios suscritos por Espaa atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde estn situados los mismos. Por tanto, las rentas derivadas de bienes inmuebles situados en Espaa son gravadas conforme a la Ley espaola.”

      Не углубляясь в дословный перевод, доход, получаемый с недвижимости, находящейся в Испании, облагается в Испании.

      Так что 24%, будьте любезны. ))

    Просмотров: 109 | Добавил: itzwin | Рейтинг: 0.0/0
    Всего комментариев: 0
    Бесплатный конструктор сайтов - uCoz
    Copyright MyCorp © 2016